La copropriété désigne un ensemble d'immeubles bâtis ou un groupe d'immeubles appartenant simultanément à plusieurs personnes, chacune détenant une propriété distincte au sein d'une organisation collective appelée syndicat des copropriétaires.

La principale législation régissant la copropriété est la loi du 10 juillet 1965, soutenue par le décret du 17 mars 1967, et complétée par divers textes et lois, tels que la loi SRU, la loi ALUR, et plus récemment, la loi ELAN avec son ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Ces dispositions ont pour objectif d'ajuster et d'améliorer les règles initiales.

Ce cadre normatif clarifie les relations contractuelles entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, tout en renforçant les prérogatives du conseil syndical.

Les acteurs principaux de la copropriété se déclinent en trois entités fondamentales :

1. Syndicat des copropriétaires : regroupe l'ensemble des propriétaires, responsables de la prise de toutes les décisions relatives à l'immeuble.
2. Syndic de copropriété : professionnel ou bénévole, il assure l'administration quotidienne de l'immeuble.
3. Conseil syndical : composé de membres élus parmi les copropriétaires, il assiste et contrôle le travail du syndic, contribuant ainsi à une gestion transparente et équitable de la copropriété.

Le syndicat de copropriétaires représente l'ensemble des propriétaires d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles. Sa mission principale consiste à administrer et à préserver l'immeuble, en veillant au maintien en bon état d'usage et de jouissance de toutes les parties communes ainsi que de ses équipements. Doté de la personnalité morale, il naît automatiquement dès que la propriété d'un immeuble est partagée entre au moins deux personnes.

Le syndicat de copropriétaires a le pouvoir d'agir en justice, notamment à l'encontre d'un copropriétaire, et sa responsabilité peut être engagée par des tiers. Les décisions du syndicat sont prises au cours d'une assemblée générale des copropriétaires, où elles sont soumises à un vote et exécutées par le syndic de copropriété.

Les compétences du syndicat des copropriétaires sont variées, englobant des décisions cruciales telles que l'approbation du budget prévisionnel, la gestion des travaux, les actes d'acquisition ou de vente de la copropriété, la souscription d'un prêt bancaire collectif, le changement de syndic de copropriété, et les modifications du règlement de copropriété.

L'assemblée générale confère au syndicat le pouvoir d'agir en justice au nom de la copropriété, que ce soit contre un copropriétaire en cas de non-respect du règlement ou d'impayé de charges, ou contre un tiers tel qu'un fournisseur, prestataire, ou artisan.

Les décisions du syndicat des copropriétaires engagent sa responsabilité envers les copropriétaires, ses préposés (gardien, employé) et les tiers, en cas de dommages causés par un vice de construction ou un défaut d'entretien. En conséquence, le syndicat a l'obligation de souscrire une assurance responsabilité civile, tout comme chaque copropriétaire, qu'il soit bailleur ou occupant.

Le syndic de copropriété est une personne physique ou morale, professionnelle ou bénévole, désignée par l'assemblée générale des copropriétaires pour assurer la gestion quotidienne de l'immeuble en copropriété. Sa mission principale est d'appliquer et de faire respecter les décisions prises par l'assemblée générale, de veiller à l'entretien de l'immeuble et de ses équipements, ainsi que de représenter légalement le syndicat de copropriétaires dans le cadre de ses obligations.

Le syndic de copropriété assume des responsabilités administratives, financières et techniques, coordonnant les divers aspects de la vie en copropriété. Il peut être un professionnel de l'immobilier, une agence spécialisée, ou un copropriétaire bénévole. Son rôle implique souvent la gestion des relations avec les fournisseurs, la comptabilité, la communication avec les copropriétaires, et la supervision des travaux nécessaires à la maintenance de l'immeuble. La durée de son mandat est déterminée par l'assemblée générale, et il peut être révoqué ou reconduit en fonction des décisions prises par les copropriétaires.

Le conseil syndical est une instance élue au sein d'une copropriété, composée de copropriétaires volontaires. Sa création et ses membres sont décidés lors de l'assemblée générale. Ce conseil a pour objectif principal d'assister le syndic de copropriété dans la gestion courante de l'immeuble et de contrôler ses actions.

Les responsabilités du conseil syndical peuvent varier, mais elles incluent généralement la surveillance des comptes, l'examen des contrats avec les prestataires de services, la préparation de certains aspects de l'assemblée générale, et la communication avec les copropriétaires. Il peut également être consulté sur des décisions importantes telles que des travaux ou des contrats importants.

Le conseil syndical agit en tant qu'interface entre les copropriétaires et le syndic, favorisant la transparence et la démocratie au sein de la copropriété. Ses membres, élus pour une durée déterminée, sont investis de la confiance de la communauté des copropriétaires pour contribuer au bon fonctionnement de l'ensemble immobilier.